Fitch Afirmasi Bumi Serpong Damai (BSD) BB- dengan Outlook Stabil

Media Asuransi, JAKARTA – Fitch Ratings telah mengafirmasi Peringkat Jangka Panjang Issuer Default Rating Mata Uang Asing PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSD) di ‘BB-‘. Outlooknya Stabil.

“Peringkat tersebut didukung oleh rekam jejak BSD sebagai salah satu pengembang perumahan terkemuka di Indonesia berdasarkan kontrak penjualan dan cadangan tanah. Model pengembangan kota mandiri perusahaan yang terukur dan fokus pada rumah tapak dengan harga yang beragam memungkinkan arus kas operasional yang stabil di seluruh siklus ekonomi, sehingga menjaga leverage tetap rendah. Peringkat BSD dimoderasi oleh skalanya dibandingkan dengan perusahaan global yang berperingkat lebih tinggi,” tulis Fitch dalam keterangan resmi yang dikutip, Senin, 19 Februari 2024.

Fitch memperkirakan penjualan kontrak teratribusi BSD – tidak termasuk saham minoritas dan penjualan lahan kepada perusahaan patungan (JV) – akan tetap stabil pada Rp5,5 triliun dalam dua tahun ke depan.

|Baca juga: Bumi Serpong Damai (BSDE) Incar Marketing Sales Rp9,50 Triliun pada 2024

“Kami yakin permintaan pembeli rumah terhadap properti tapak akan tetap sehat, didukung oleh ekspektasi Fitch terhadap pertumbuhan PDB yang stabil di sekitar 5%, serta inflasi dan suku bunga yang terkendali. Bank domestik harus tetap mendukung pertumbuhan pinjaman hipotek, meskipun ada sedikit kenaikan suku bunga pinjaman hipotek di kuartal I/2024, setelah kenaikan suku bunga Bank Indonesia sebesar 25bp di kuartal IV/2023.”

Dia memperkirakan rabat pajak pertambahan nilai (PPN) yang diumumkan pada bulan November 2023 akan mendukung permintaan. Diskon ini memberikan diskon sebesar 11% untuk Rp2 miliar pertama dari nilai rumah yang terjual dan diserahterimakan pada akhir Juni 2024, dan setengah dari diskon tersebut berlaku setelahnya hingga akhir 2024.

Rabat ini terjadi pada saat Fitch memperkirakan akan terjadi perlambatan sementara dalam peluncuran proyek pengembang pada semester pertama 2024 di tengah hari libur nasional dan pemilihan presiden pada bulan Februari. Risiko perlambatan yang signifikan dapat diatasi dengan tingginya campuran pengguna akhir pada prapenjualan BSD, yang mencapai lebih dari 70%.

Fitch memperkirakan prapenjualan dari JV dengan pengembang regional dan domestik yang besar akan meningkat hingga 20% dari prapenjualan teratribusi dalam beberapa tahun ke depan, dari 13% pada tahun 2022. BSD menjual lahan senilai Rp1,9 triliun ke JV baru dengan PT Astra Land Indonesia pada kuartal IV/2023. BSD yakin proyek di dekat proyek Kota Wisata di Cibubur, sekitar 35 km selatan Jakarta, akan mendapat manfaat dari pesatnya pembangunan infrastruktur di wilayah tersebut. Namun, penerimaan dividen dari perusahaan patungan akan dibatasi sekitar Rp150 miliar-Rp200 miliar per tahun dalam jangka menengah, karena kebutuhan modal proyek.

|Baca juga: Posisi Bisnis Solid, Peringkat Bumi Serpong Damai (BSD) Dinaikkan Jadi idAA

Fitch memperkirakan BSD akan menjual setidaknya Rp1 triliun tanah kepada perusahaan patungan setiap tahunnya dalam beberapa tahun ke depan. Penjualan lahan jangka menengah kepada perusahaan patungan akan didorong terutama oleh komitmen BSD terhadap perusahaan patungan tersebut dengan Mitsubishi Corporation dari Jepang dan Surbana Jurong dari Singapura untuk pembangunan berorientasi transit di BSD City.

Perusahaan mengatakan mereka memiliki sebagian besar lahan yang dibutuhkan untuk memenuhi komitmen ini, sehingga mengurangi risiko pelaksanaan. “Kami tidak memperkirakan JV ini akan membebani profil keuangan BSD karena mereka bebas utang dan perusahaan tersebut mempunyai rekam jejak yang kuat dalam pelaksanaan proyek.”

Fitch memperkirakan gabungan pendapatan non-pembangunan BSD akan meningkat menjadi sekitar 15% dalam dua tahun ke depan, dari perkiraan 10% pada tahun 2023. Meskipun demikian, peringkat perusahaan akan terus didorong oleh bisnis pengembangan propertinya meningkatkan.

Pertumbuhan pendapatan non-pembangunan terutama berasal dari beberapa perkantoran dan pusat perbelanjaan baru, termasuk kawasan perkantoran baru di BSD City, Kampus Biomedis. Okupansi perkantoran di BSD City tergolong sehat, yaitu lebih dari 90%, sebuah bukti meningkatnya daya tarik kota mandiri ini sebagai alternatif kawasan pinggiran kota dibandingkan kawasan pusat bisnis Jakarta.

Fitch memperkirakan pengumpulan kas BSD dari penjualan properti akan moderat menjadi sekitar Rp7 triliun per tahun pada tahun 2024-2025, dari perkiraan Rp8 triliun pada tahun 2023, dan lebih dari Rp9 triliun per tahun pada tahun 2021-2022. Lonjakan penagihan pada tahun 2021-2022 berasal dari pelonggaran peraturan KPR dalam negeri yang memungkinkan BSD menagih simpanan prapenjualan yang didanai KPR. Simpanan tersebut telah dibersihkan.

Belanja modal pada properti investasi akan meningkat menjadi sekitar Rp1 triliun per tahun dalam beberapa tahun ke depan, terutama untuk mendukung pengembangan perkantoran dan pusat perbelanjaan baru di BSD, yang akan meningkatkan daya tarik proyek propertinya. Namun, leverage – utang bersih terhadap aset properti bersih – rendah, dan diperkirakan akan tetap kokoh di angka satu digit (perkiraan Fitch tahun 2023: 1%).

BSD memiliki lebih dari 4.500 hektare cadangan lahan pada akhir September 2023, yang sebagian besar terletak di provinsi Tangerang, di dalam dan sekitar BSD City. Jumlah ini cukup untuk kontrak penjualan selama lebih dari 20 tahun dan memberi perusahaan kemampuan untuk menyesuaikan rumah tapaknya agar sesuai dengan tren permintaan konsumen sepanjang siklus. Cadangan lahan yang besar memberi perusahaan fleksibilitas untuk mengurangi sementara akuisisi lahan selama krisis ekonomi. “Kami memperkirakan BSD akan mengakuisisi lahan sekitar Rp1,5 triliun per tahun dalam jangka menengah, untuk mendukung rencana jangka panjangnya.”

Editor: Achmad Aris