Peringkat Alam Sutera (ASRI) Ditegaskan B- Outlook Stabil

Media Asuransi, JAKARTA – Fitch Ratings telah mengafirmasi Issuer Default Rating (IDR) dari PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) di ‘B-‘. Outlook Stabil.

Penegasan tersebut mencerminkan ekspektasi Fitch bahwa prapenjualan tahunan ASRI, tidak termasuk penjualan tanah massal kepada pengembang, akan pulih menjadi sekitar Rp2,3 triliun.

“Kami memperkirakan perusahaan akan meluncurkan lebih banyak proyek pada 2H23 di tengah terbatasnya visibilitas penjualan lahan massal kepada pengembang dibandingkan tahun lalu,” tulis Fitch dalam laporan terbarunya.

Namun, peringkat tersebut dibatasi oleh ketergantungan ASRI pada keberhasilan penjualan aset atau pembiayaan eksternal untuk melunasi obligasi November 2025 pada saat jatuh tempo.

Outlook Stabil mencerminkan ekspektasi Fitch bahwa ASRI akan memiliki likuiditas yang cukup untuk melunasi kewajiban utangnya dan mendanai perkiraan arus kas bebas (FCF) negatif kami dalam 12-18 bulan ke depan mengingat saldo kasnya sebesar Rp1,4 triliun pada 31 Maret 2023.

Fitch juga telah mengafirmasi peringkat senior unsecured debt class di ‘B-‘ dengan Recovery Rating di ‘RR4’ dan menarik peringkat tersebut karena tidak lagi dianggap oleh Fitch relevan dengan cakupan agensi karena perusahaan telah melunasi obligasi tanpa jaminannya. .

Fitch memperkirakan prapenjualan, tidak termasuk penjualan tanah massal ke pengembang, akan meningkat menjadi Rp2,3 triliun pada 2023 dari Rp1,7 triliun pada 2022. ASRI menjual tanah sebesar Rp1,5 triliun kepada pengembang pada 2022, tetapi Fitch tidak memperhitungkan dalam penjualan serupa tahun ini karena visibilitasnya yang terbatas.

|Baca juga: Fitch Afirmasi Peringkat Alam Sutera (ASRI) B- Outlook Stabil

Penjualan tanah massal didorong oleh permintaan investor untuk pengembangan perumahan di Suvarna Sutera, dan, pada tingkat lebih rendah, ruang ritel di Alam Sutera, dan menggarisbawahi daya tarik jangka panjang dari kota mandiri utama ASRI, dalam pandangan Fitch.

ASRI berencana untuk meluncurkan sebagian besar proyek barunya pada semester II/2023, mengikuti apa yang Fitch yakini sebagai semester I/2023 yang dibungkam, ketika sebagian besar prapenjualan akan berasal dari proyek yang ada. Peluncuran baru meliputi cluster perumahan di Alam Sutera dan Suvarna Sutera.

“Kami memperkirakan bank-bank domestik besar akan tetap mendukung pinjaman rumah konsumen, dengan suku bunga sebagian besar stabil sejak Januari 2022 meskipun suku bunga acuan mengalami kenaikan yang signifikan. Lebih dari 50% presales ASRI didanai oleh hipotek bank, dengan 25% produk cicilan in-house dan sisanya dari kas,” jelasnya.

Fitch berharap campuran prapenjualan ASRI pada tahun 2023 menjadi normal, dengan 70% dari sebagian besar rumah tapak dengan beberapa kavling tanah, 19% dari kavling komersial dan ruko, dan apartemen bertingkat tinggi sebagai keseimbangan. Hal ini berbeda dengan pergeseran temporer di tahun 2022 dengan 48% presale dari penjualan tanah curah, 38% dari rumah tapak, 5% dari penjualan komersial dan sisanya dari apartemen.

Penawaran tender ASRI pada November 2022 untuk membeli kembali surat berharga senilai US$171 juta yang jatuh tempo Mei 2024 telah mengurangi risiko refinancing jangka pendek. Pembelian kembali tersebut sebagian besar dibiayai melalui fasilitas kredit sindikasi delapan tahun non-revolving dari bank lokal dan sisanya dari kas internal, yang meningkatkan profil jatuh tempo utang ASRI.

Jatuh tempo utang signifikan ASRI berikutnya adalah obligasi dengan jaminan sebesar US$251 juta yang akan jatuh tempo pada November 2025. Kami perkirakan perusahaan harus bergantung pada pembiayaan eksternal untuk melunasi obligasi tersebut karena arus kas internalnya tidak akan mencukupi.

Editor: S. Edi Santosa