Fitch Turunkan Peringkat Agung Podomoro (APLN) Jadi Restricted Default

Media Asuransi, JAKARTA – Fitch Ratings telah menurunkan Peringkat Jangka Panjang Issuer Default Rating (IDR) pengembang yang berbasis di Indonesia PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) menjadi ‘RD’ (Restricted Default) dari ‘C’, setelah penyelesaian dari penawaran tender.

“Kami percaya ini merupakan default terbatas berdasarkan definisi pertukaran utang tertekan (DDE) kami,” tulis Fitch dalam keterangan resminya.

Selanjutnya Fitch telah meningkatkan IDR Jangka Panjang APLN menjadi ‘CCC-‘ untuk mencerminkan prospek likuiditas perusahaan setelah penawaran tender. Saldo kasnya tidak cukup untuk membayar sisa surat utang tanpa jaminan 5,95% sebesar US$131,9 juta yang akan jatuh tempo pada 2 Juni 2024, dan Fitch yakin terdapat risiko eksekusi yang tinggi seputar kemampuan APLN untuk menggunakan asetnya yang tidak terbebani untuk mendukung upaya pembiayaan kembali atau pembayaran kembali.

Fitch juga telah meningkatkan surat utang dolar AS tanpa jaminan milik APLN yang jatuh tempo pada Juni 2024 menjadi ‘CCC-‘, dari ‘C’, dengan Peringkat Pemulihan ‘RR4’. Surat utang tersebut diterbitkan oleh anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya oleh APLN, APL Realty Holdings Pte. Ltd., dan dijamin oleh APLN dan beberapa anak perusahaannya.

|Baca juga: Fitch Downgrade Peringkat Agung Podomoro Land (APLN) Jadi C

Fitch menganggap penawaran tender APLN sebagai DDE, karena kami percaya bahwa amandemen persyaratan tersebut merupakan pengurangan yang material dari persyaratan aslinya dan bahwa transaksi tersebut membantu perusahaan untuk menghindari default tradisional, mengingat profil likuiditasnya yang tidak dapat dipertahankan. “Dengan demikian, IDR Jangka Panjang diturunkan menjadi ‘RD’ setelah penyelesaian DDE, sejalan dengan kriteria kami.”

Peningkatan selanjutnya menjadi ‘CCC-‘ mencerminkan bahwa perusahaan tidak lagi dalam proses seperti default, dan prospek likuiditasnya yang lemah. Headroom minimal, dengan risiko eksekusi yang tinggi seputar kemampuannya untuk membayar utang dalam 12 bulan ke depan di tengah penurunan prapenjualan. Fitch memperkirakan saldo kas konsolidasi perusahaan akan memburuk hingga di bawah Rp600 miliar pada akhir 2023 (akhir Maret: Rp900 miliar) jika penurunan prapenjualan tidak ditahan.

Penyelesaian penawaran tender telah mengurangi, namun tidak menghilangkan, risiko refinancing APLN dalam 12-18 bulan ke depan. APLN memiliki dua properti yang belum dijaminkan senilai sekitar Rp3,1 triliun (sekitar US$200 juta) berdasarkan saham perusahaan. Fitch yakin aset ini dapat dijual atau dijadikan jaminan terhadap pinjaman baru, untuk melunasi sisa uang kertas dolar AS. Namun, kepemilikan sebagian APLN atas aset-aset ini, serta prapenjualan yang menurun, membuat opsi ini berisiko eksekusi yang material.

Fitch memperkirakan prapenjualan konsolidasi, tidak termasuk penjualan tanah massal, akan turun lebih dari 20% menjadi Rp1,3 triliun pada tahun 2023 (2022: Rp1,7 triliun), didorong oleh peningkatan pembatalan. Pembatalan tetap tinggi di semester I/2023 menghasilkan prapenjualan bersih hanya Rp578 miliar. Pembatalan paling banyak terjadi di dua proyek terbesar APLN, Podomoro City Medan dan Podomoro Park Bandung. Namun, run-rate presales pada semester I/2023 sedikit meningkat dari empat bulan pertama tahun ini, didukung oleh peluncuran proyek baru – Podomoro Parkland, di Karawang, pada kuartal II/2023.

Prapenjualan di semester II/2023 dapat menjadi stabil tergantung pada peluncuran proyek baru lebih lanjut, karena permintaan perumahan akan didukung oleh tanda-tanda inflasi yang jinak dan tingkat suku bunga yang moderat di dalam negeri, meskipun pembatalan terus-menerus dalam proyek APLN yang lebih besar merupakan risiko dan dapat memengaruhi upaya pembiayaan kembali perusahaan.

Likuiditas perusahaan induk (holdco) APLN akan tetap berada di bawah tekanan meskipun penyelesaian penawaran tender yang mengurangi lebih dari setengah nilai nominal surat utang tanpa jaminan senilai US$300 juta. Holdco harus bergantung pada dividen yang lebih tinggi dari anak perusahaan untuk memenuhi pembayaran bunga, yang sebagian besar terdiri dari kupon uang kertas dolar AS, bahkan saat arus kas grup semakin ketat di tengah penurunan prapenjualan. Pasalnya, holdco tidak lagi mendapat keuntungan dari pendapatan sewa (2022: Rp222 miliar) setelah penjualan mal Central Park tahun lalu.

Editor: Achmad Aris