Media Asuransi, JAKARTA – Fitch Ratings telah mengafirmasi Peringkat Jangka Panjang Mata Uang Asing Issuer Default Rating (IDR) PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSD) di ‘BB-‘. Outlook Stabil.
Dikutip dari keterangan resminya, Fitch menjelaskan peringkat tersebut didorong oleh posisi BSD sebagai salah satu pengembang rumah terkemuka di Indonesia berdasarkan kontrak penjualan dan cadangan lahan. Model pengembangan kota yang dapat diskalakan perusahaan dan fokus pada rumah tapak di berbagai titik harga memungkinkan sebagian besar arus kas operasi yang stabil untuk BSD di seluruh siklus ekonomi, menjaga leverage tetap rendah. Peringkat BSD dimoderasi oleh skala relatifnya terhadap rekan-rekan global yang berperingkat lebih tinggi.
Fitch memperkirakan penjualan terkontrak BSD yang dapat diatribusikan –yang tidak termasuk bagian kepemilikan minoritas dan penjualan kavling tanah kepada usaha patungan (JV)– akan tetap stabil di sekitar Rp5,5 triliun dalam dua tahun ke depan, meskipun inflasi dan suku bunga meningkat serta perlambatan pertumbuhan ekonomi yang akan memoderasi permintaan perumahan, terutama untuk investasi.
|Baca juga: Realisasi Prapenjualan 2022 Bumi Serpong Damai (BSDE) Lampaui Target
“Berakhirnya potongan pajak pertambahan nilai pada properti yang telah selesai pada tahun 2022, dan prospek harga komoditas ekspor utama yang rendah seperti minyak kelapa sawit dan batu bara, yang berdampak pada penciptaan kekayaan di dalam negeri, akan membebani permintaan,” katanya.
Namun demikian, Fitch menilai permintaan dari pembeli rumah pertama dan pemilik-penghuni harus tetap sehat, didorong oleh rumah tapak dengan harga atau di bawah Rp2 miliar, yang menjadi andalan BSD.
Fitch memperkirakan pertumbuhan PDB Indonesia akan tetap sehat di 4,8% pada tahun 2023, sebelum meningkat menjadi 5,6% pada tahun 2024. Bank-bank domestik tetap mendukung pinjaman rumah konsumen, mempertahankan suku bunga pinjaman yang sebagian besar stabil sejak Januari 2022, meskipun suku bunga acuan naik sebesar 225bp. Sekitar 70% penjualan BSD didanai oleh KPR, dengan 20% dibayar tunai, dan sisanya melalui cicilan tunai.
Penjualan kontrak dari JV utama BSD dengan mitra asing harus tetap sehat sekitar 20% dari campuran, didukung oleh daya tarik kota mandiri BSD BSD City yang sudah mapan, konektivitasnya yang meningkat, dan terbatasnya pasokan penawaran premium serupa mulai dari Rp7 miliar hingga Rp30 miliar per rumah (sekitar US$0,5 juta-2 juta). JV termasuk kerja sama dengan Hongkong Land dan Mitsubishi Corporation, antara lain, dan bebas utang. BSD menjual Rp1,6 triliun bidang tanah pada tahun 2022 kepada JV-nya untuk mendukung pertumbuhan jangka menengah mereka.
|Baca juga: Bumi Serpong Damai (BSDE) Perkuat Investasi di Ekosistem Digital
Fitch memperkirakan pengumpulan kas BSD dari penjualan properti menjadi moderat dalam 12-18 bulan ke depan dari level tertinggi multi-tahun yang terlihat dalam dua tahun terakhir. Pasalnya, lonjakan penagihan yang mengikuti relaksasi aturan pencairan KPR pada akhir 2020 akan kembali normal. Inflasi biaya konstruksi dan belanja modal sekitar Rp1,2 triliun, sebagian besar untuk penyelesaian tol Serpong-Balaraja antara BSD City dan Jakarta pada 2023, juga akan menekan arus kas. Kami memproyeksikan leverage –utang bersih/aset properti bersih– akan naik secara moderat menjadi sekitar 10% (9M22: 4%).
“Kami memperkirakan pendapatan non-pengembangan BSD akan meningkat menjadi sekitar 15% dalam dua tahun ke depan, dari perkiraan 10% pada tahun 2022. Kenaikan ini didukung oleh peningkatan pendapatan sewa secara bertahap dari portofolio kantornya, saat para pekerja kembali bekerja di tengah pengurangan telecommuting era pandemi,” katanya.
Pendapatan non-pembangunan juga akan berasal dari peningkatan pendapatan jalan tol, karena BSD memiliki konsesi jalan tol. Hingga 10 km jalan tol akan selesai pada proyek tahap kedua pada tahun 2023, dan akan meningkatkan penggunaan 5 km pertama beroperasi pada Oktober 2022.
BSD memiliki lebih dari 4.600 ha cadangan lahan, sebagian besar terletak di Tangerang, di dalam dan sekitar BSD City. Ini cukup untuk penjualan kontrak selama lebih dari 20 tahun dan memberi perusahaan kemampuan untuk menyesuaikan rumah tapaknya agar sesuai dengan berbagai permintaan konsumen dan poin harga melalui beragam proyek.
Cadangan lahan yang besar juga memberikan fleksibilitas finansial untuk mengurangi akuisisi lahan saat penjualan rumah lemah. Kami perkirakan BSD akan membelanjakan Rp800 miliar-Rp900 miliar per tahun untuk pembelian tanah guna membentuk petak yang berdekatan untuk mendukung proyek jangka menengah.
Editor: S. Edi Santosa
| Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
1 
1 
