Media Asuransi, JAKARTA – Fitch Ratings telah menaikkan Peringkat Jangka Panjang Issuer Default Rating (IDR) pengembang properti yang berbasis di Indonesia PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) menjadi ‘BB+’ dari ‘BB’. Outlooknya Stabil.
Fitch juga menaikkan peringkat senior tanpa jaminan PWON dan peringkat surat utang senilai US$400 juta yang jatuh tempo pada tahun 2028 menjadi ‘BB+’ dari ‘BB’.
Kenaikan peringkat tersebut mencerminkan pertumbuhan arus kas non-pembangunan PWON yang kuat karena portofolio asetnya yang stabil pasca-Covid, dan profil keuangannya yang konservatif.
“Kami memperkirakan arus kas non-pengembangan – sumber pendapatan utama perusahaan – akan terus membaik seiring dengan rencana pertumbuhannya. Kami juga melihat peningkatan risiko pengembangan dari proyek-proyek greenfield baru dapat dikelola karena perusahaan memiliki ruang pemeringkatan yang cukup untuk menyerap belanja modal yang direncanakan,” tulis Fitch dalam keterangan resmi dikutip, Rabu, 15 Mei 2024.
|Baca juga: Laba Bersih Pakuwon Jati (PWON) Turun 35,96% di Kuartal I/2024
Fitch memperkirakan EBITDA non-pembangunan akan mencapai Rp2,7 triliun pada tahun 2024, didukung oleh pendapatan sewa dan biaya layanan yang lebih tinggi, serta pertumbuhan yang berkelanjutan di segmen hotel.
“Kami memperkirakan EBITDA non-pengembangan akan terus tumbuh hingga lebih dari 80%-85% dari total EBITDA dalam beberapa tahun ke depan, didorong oleh tingkat hunian yang lebih tinggi, pengembalian sewa yang positif, serta pendapatan tambahan dari Mal Bekasi yang akan dibuka pada November 2024.”
Fitch berharap perusahaan dapat mempertahankan pengembalian sewa yang positif dan okupansi pusat perbelanjaan di atas 90% pada tahun 2024. Sebagian besar mal berada dalam pengembangan terintegrasi di samping properti residensial, perkantoran dan hotel, sehingga mendukung jumlah pengunjung yang lebih tinggi dibandingkan mal mandiri. Pusat perbelanjaan yang baru diakuisisi, seperti di Yogyakarta dan Solo, telah mencapai tingkat okupansi yang tinggi setelah selesainya inisiatif peningkatan aset.
Peringkat PWON didorong oleh lokasi properti investasi yang strategis di kota-kota paling makmur di Indonesia – Jakarta dan Surabaya – yang menghasilkan EBITDA non-pembangunan yang solid. “Kami percaya kualitas empat aset teratas ini memitigasi risiko konsentrasi, dimana lebih dari 80% pendapatan non-pembangunan berasal dari empat proyek serba guna.”
Fitch memperkirakan PWON akan mempertahankan ruang peringkat yang nyaman meskipun terdapat antisipasi belanja modal yang lebih tinggi dan potensi akuisisi, dengan EBITDA/beban bunga bersih non-pengembangan jauh di atas sensitivitas negatif 4,0x. PWON akan menghabiskan sekitar Rp7,5 triliun hingga tahun 2029 untuk mengembangkan superblok baru di Batam dan Semarang, memperluas area yang dapat disewakan mal sebesar 36% menjadi 1.067.000 meter persegi, dan meningkatkan kamar hotel sebesar 75% menjadi 3.997.
|Baca juga: Penghapusan PPN Dongkrak Kinerja PT Pakuwon Jati Tbk
“Untuk mendukung pertumbuhan portofolio jangka panjang, kami memperkirakan pengeluaran sebesar Rp1,1 triliun pada tahun 2024 dan sekitar Rp800 miliar pada tahun berikutnya untuk akuisisi oportunistik atas lahan dan aset operasional. Kami memperkirakan ekspansi akan didanai dengan baik oleh saldo kas dan arus kas internal yang kuat.”
Fitch berharap PWON terus berhati-hati dalam mengembangkan proyek-proyek serba guna meskipun ada banyak proyek greenfield baru di Ibu Kota Nusantara, Batam dan Semarang dalam jangka menengah. Setiap pengembangan superblok dilakukan secara multi-tahap, berlangsung selama tujuh hingga delapan tahun, dengan pembangunan bertahap komponen residensial dan komersial. “Kami berharap PWON dapat memperoleh prapenjualan yang cukup untuk mendanai pembangunan properti yang akan dijual.”
Fitch memperkirakan prapenjualan akan tetap stabil pada Rp1,4 triliun pada tahun 2024, karena potongan pajak pertambahan nilai (PPN) yang diumumkan pada bulan November 2023 akan mendukung permintaan. Diskon ini memberikan diskon sebesar 11% untuk Rp2 miliar pertama dari nilai rumah yang terjual dan diserahterimakan pada akhir Juni 2024, dan setengah dari diskon tersebut berlaku setelahnya hingga akhir 2024. Prapenjualan jangka menengah PWON harus didorong oleh peluncuran apartemen bertingkat tinggi di superblok yang sudah ada dan yang baru.
Namun, sambung Fitch, prapenjualan mungkin akan terpengaruh oleh kenaikan suku bunga KPR menyusul kenaikan suku bunga baru-baru ini dan rencana kenaikan PPN pada bulan Januari 2025. Namun demikian, permintaan perumahan jangka panjang di Indonesia akan didukung oleh populasi generasi muda dan urbanisasi yang pesat, sehingga mendorong pertumbuhan ekonomi.
“Kami memperkirakan pertumbuhan PDB akan tetap sehat sebesar 4,9% pada tahun 2024 dan 5,3% pada tahun 2025. Bank-bank domestik akan tetap mendukung pinjaman rumah konsumen meskipun ada perkiraan kenaikan suku bunga KPR.”
Editor: Achmad Aris
| Cek Berita dan Artikel yang lain di Google News
