Kuartal I/2026, Pasar Properti Tunjukkan Ketahanan di Tengah Berbagai Tekanan

Media Asuransi, JAKARTA – Pasar properti nasional menunjukkan stabilitas di tengah dinamika eksternal dan momentum musiman. Segmen menengah dan kecil menjadi penopang saat pasar premium cenderung lebih berhati-hati.

Di sisi lain, pasar sewa terus tumbuh positif, dengan perkembangan yang cukup pesat di sejumlah kawasan potensial. Hal ini tercermin dari data terbaru Pinhome melalui Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) kuartal I/2026 yang menunjukkan ketahanan pasar properti di Indonesia.

|Baca juga: Sejumlah Manajer Investasi Mulai Ajukan Pendirian DPLK, OJK: Sudah Masuk Tahap Evaluasi

Data terbaru Indeks Harga Jual Rumah Nasional pada kuartal I/2026 menunjukkan kondisi relatif stabil dengan penurunan tipis sebesar 0,1 persen baik secara kuartalan maupun tahunan. Jika dilihat berdasarkan segmen, rumah kecil dan menengah menunjukkan ketahanan yang kuat.

Rumah Tipe ≤54 tumbuh 0,3 persen dan Tipe 121–200 naik 0,5 persen pada kuartal I/2026 dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pertumbuhan bahkan mencapai satu persen untuk Tipe ≤54 dan 0,6 persen untuk Tipe 55–120.

|Baca juga: OJK Catat Premi Komersial Tumbuh Tipis, Asuransi Jiwa Tertekan di Kuartal I/2026

|Baca juga: OJK Berlakukan Uji Coba New RBC di 10 Perusahaan Asuransi, Ini Tujuannya! 

“Segmen rumah kecil dan menengah menjadi penopang pertumbuhan pasar, didorong oleh keterjangkauan dan kebutuhan hunian dasar yang menjaga permintaan tetap stabil,” ungkap CEO Founder Pinhome Dayu Dara Permata, dikutip dari keterangan resminya, Rabu, 6 Mei 2026.

Sementara itu, segmen rumah besar Tipe ≥201 mengalami koreksi sebesar 0,5 persen secara kuartalan dan minus 0,7 persen secara tahunan. Penurunan ini mencerminkan kehati-hatian di pasar premium, dipicu oleh ketidakpastian ekonomi global akibat eskalasi ketegangan di Timur Tengah serta faktor cuaca.

|Baca juga: Market Share Terkoreksi, OJK Sebut Perlambatan Jadi Tantangan Industri Keuangan Syariah

|Baca juga: AXA Insurance dan AXA XL Hadirkan Art Insurance Berstandar Global untuk Karya Seni Bernilai Tinggi

“Dalam situasi ini, investor cenderung lebih selektif dan menunda pembelian aset bernilai besar,” tukasnya.

Indeks harga jual rumah nasional kuartal I/2026

1. Jakarta Utara: Cilincing tumbuh tiga persen untuk Tipe 121–200 diikuti Tipe 55–120 yang naik dua persen. Sementara itu, Tanjung Priok stagnan di sebagian besar segmen dengan rumah Tipe ≥201 turun dua persen.
2. Jakarta Barat: Tipe ≤54 koreksi tiga persen di Cengkareng dan Kembangan, serta minus dua persen di Kalideres yang dipengaruhi oleh banjir pada sejumlah wilayah di Jakarta Barat pada awal tahun.
3. Jakarta Pusat: Tipe ≤54 terkoreksi tiga persen di Johar Baru, sementara Tipe 55–120 dan ≥201 masing-masing turun dua persen. Penurunan juga terjadi pada rumah Tipe 55–120 di Cempaka Putih sebesar minus dua persen dan turun tiga persen untuk rumah Tipe ≥201 di Kemayoran. Tekanan harga ini akibat aksesibilitas faktor cuaca.
4. Jakarta Timur: Cenderung stabil dengan kenaikan selektif di beberapa wilayah didukung fasilitas transportasi publik. Rumah Tipe ≤54 tumbuh dua persen di Cakung. Sementara di Ciracas, rumah Tipe 121–200 naik tga persen dan Tipe ≥201 meningkat dua persen.
5. Jakarta Selatan: Cenderung melemah dipengaruhi oleh curah hujan yang memicu banjir di beberapa titik. Di Cilandak, rumah Tipe 121–200 turun dua persen, sementara di Jagakarsa, Tipe 55–120 terkoreksi tiga persen.
6. Bodetabek & Banten: Pergerakan relatif stabil dengan pertumbuhan pada rumah Tipe menengah. Tipe 121–200 mengalami kenaikan harga di Kab. Bekasi (naik empat persen), Kab. Tangerang (naik empat persen), Kota Tangerang Selatan (naik tiga persen), Kota Tangerang (naik tiga persen), dan Kab. Bogor (naik dua persen). Di Kab. Tangerang, rumah Tipe ≥201 juga tumbuh empat persen. Meskipun secara umum stabil, koreksi terbatas terlihat di beberapa wilayah. Di Kota Serang, rumah Tipe 55–120 turun dua persen, sementara di Kota Bogor, Tipe ≥201 juga terkoreksi dua persen.

Wilayah lain di Indonesia juga menunjukkan resiliensi pasar dengan beberapa koreksi tipis. Berikut ringkasannya:

1. Jawa Barat: Kota Cimahi naik tiga persen (Tipe ≥201) didorong konektivitas KA Feeder Whoosh. Sebaliknya, Kab. Bandung turun dua persen (Tipe ≥201) serta Kab. Bandung Barat turun tiga persen (Tipe 121–200) dan minus dua persen (Tipe ≥201) akibat curah hujan tinggi yang memicu banjir dan longsor.
2. Jawa Tengah dan D.I. Yogyakarta: Kab. Semarang tumbuh tiga persen (Tipe ≤54 dan 55–120) berkat akses Tol Bawen–Yogyakarta, namun segmen ≥201 melemah di Kota Surakarta (-2 persen) dan Kab. Klaten (minus tiga persen) akibat pergeseran lalu lintas Tol Jogja–Solo yang mengurangi eksposur kawasan. Namun, lintas Tol ini mendorong wilayah Yogyakarta dengan pertumbuhan relatif stabil dengan kenaikan dua persen untuk Tipe 55–120).
3. Jawa Timur: Stagnan dengan pengecualian Kota Malang yang naik dua persen (Tipe ≤54).
4. Bali: Kota Denpasar turun dua persen (Tipe ≤54 dan 121–200) seiring meningkatnya kemacetan.
5. Sumatra: Kenaikan dua persen terjadi di Kab. Deli Serdang (Tipe ≥201) dan Kota Pekanbaru (Tipe ≤54). Sementara itu, Lampung turun dua persen (Tipe ≥201) sebagai bentuk penyesuaian pasar.
6. Kalimantan: Koreksi dua persen di Pontianak (Tipe ≤54), Samarinda (Tipe ≥201), dan Balikpapan (Tipe 121–200) di tengah perlambatan proyek infrastruktur dan penyesuaian anggaran. Sementara itu, Pontianak mencatat kenaikan dua persen (Tipe 121–200) didukung oleh pengembangan kawasan waterfront city.
7. Sulawesi: Cenderung stagnan di berbagai kota, dengan kenaikan satu persen di Kota Makassar (Tipe ≥201).

Sedangkan pasar sewa menunjukkan pertumbuhan positif di seluruh kategori bangunan dan tetap menjanjikan meskipun melewati periode Ramadan dan Lebaran. Rumah Tipe 55–120 tumbuh 0,8 persen dan Tipe ≤54 naik 0,7 persen didorong oleh aktivitas perkantoran dan institusi pendidikan.

|Baca juga: Indonesia Re Beberkan Dampak Pelemahan Rupiah dan Konflik Timur Tengah ke Premi

|Baca juga: Bank Mega Syariah Salurkan Pembiayaan Rp9,26 Triliun di Triwulan I/2026

Pertumbuhan agresif terjadi pada Tipe 55-120 (naik 2,6 persen), diikuti oleh Tipe ≥201 (menguat 2,3 persen). Hal ini mencerminkan segmen hunian keluarga pulih dan berkembang seiring dengan sentimen positif dari kawasan ekonomi baru dan pusat pertumbuhan mandiri.

Indeks harga sewa rumah nasional Kuartal I/2026

1. Jakarta: Pergerakan terkonsentrasi di area pusat bisnis, didorong oleh pemulihan pasar perkantoran. Jakarta Pusat menjadi motor utama dengan kenaikan signifikan pada Tipe 55–120 (naik lima persen) dan Tipe ≤54 (menguat tiga persen), sejalan dengan peningkatan okupansi kantor CBD. Jakarta Timur juga mengalami kenaikan pada rumah Tipe ≥201 (+5 persen) dan Tipe 55–120 (naik tiga persen) sebagai alternatif hunian luas dengan akses ke pusat bisnis. Sementara itu, Jakarta Selatan, Jakarta Utara, dan Jakarta Barat cenderung stabil di semua Tipe.
2. Bodetabek: Di Kota Tangerang, Tipe 55-120 naik dua persen dan Tipe ≥201 naik tiga persen. Sementara di Kota Tangerang Selatan dan Kab. Tangerang, kenaikan tercatat di Tipe ≤54 (naik dua persen) serta 55-120 (naik dua persen). Pertumbuhan kuat di Tangerang Raya ini didorong masifnya ekspansi kawasan komersial dan penetapan BSD sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) yang memicu pembukaan kampus dan rumah sakit internasional. Di Bogor, pertumbuhan terpusat di Kabupaten Bogor pada Tipe 55–120 yang naik tiga persen, mencerminkan pergeseran permintaan ke hunian menengah di wilayah dengan aksesibilitas yang semakin baik.

Ia menambahkan pasar sewa di beberapa kota di Indonesia masih memperlihatkan ketahanan dengan penurunan terbatas. Di Bandung Raya, Kab. Bandung Barat terkoreksi dua persen (Tipe ≤54) dan Kabupaten Bandung turun tiga persen (Tipe ≥201) akibat PHK massal serta risiko banjir dan longsor, sementara Kota Bandung tetap stabil.

|Baca juga: UUS MSIG Life Resmi Spin Off, Semua Portofolio Dialihkan ke PAS

|Baca juga: Jumlah Investor Naik Saja Tidak Cukup untuk Pendalaman, OJK Soroti Kualitas Pasar Modal

Sementara di Semarang, Tipe 55–120 naik tiga persen seiring kenaikan UMK dan inflasi, namun Tipe ≤54 turun dua persen. Di Jawa Timur, Kota Surabaya naik dua persen (Tipe ≤54) didorong akses jalan baru dan Malang naik dua persen (Tipe ≥201) karena penerimaan mahasiswa.

“Sedangkan Denpasar stabil kecuali Tipe ≤54 yang turun dua persen akibat kejenuhan dan kelebihan suplai, dengan permintaan hunian menengah-besar tetap kuat,” tutup Dara.

Editor: Angga Bratadharma